Zur Unwirksamkeit der Überbindung von Contracting-Verträgen durch Bauträger auf Wohnungskäufer

[OGH 23.12.2014, 1 Ob 220/14f]

Ein Bauträger errichtete eine Wohnanlage und schloss vor Beginn des Verkaufs der Wohnungen mit einem Energieversorgungsunternehmen (Contractor) einen Vertrag über die Errichtung einer Heizungsanlage ab. Über einen Zeitraum von 15 Jahren sollte dieser auch gegen Zahlung eines Arbeitspreises sowie eines „Grundpreises“ iHv. € 650,-/Monat Energie liefern.

In den Kaufverträgen mit den Wohnungskäufern wurde der Contracting-Vertrag nur stichwortweiße erwähnt. Zudem findet sich im Kaufvertrag mit dem Bauträger eine Klausel, welche die Übernahme des Vertragsverhältnisses mit dem Contractor vorsah. Der Bauträger klagte die Eigentümergemeinschaft auf Feststellung, dass diese ex lege, aber auch aufgrund der Kaufverträge, anstelle des Bauträgers in den Contracting-Vertrag eingetreten sei. Die Wohnungseigentümer gingen hingegen davon aus, schlüsselfertige Wohnungen zu Fixpreisen erworben zu haben, mit denen auch die Errichtung der Heizungsanlage abgedeckt sei. Der Bauträger habe sich zur Herstellung einer Gesamtanlage einschließlich des Heizungssystems verpflichtet, deren Errichtungskosten nicht über das verrechnete Grundentgelt neuerlich verlangt werden können.

Der OGH wies die Revision des Bauträgers zurück und argumentierte, dass eine allenfalls getroffene Vereinbarung über eine Vertragsübernahme gem. § 38 Abs 1 WEG unwirksam ist, weil die Nutzungs- und Verfügungsrechte der Wohnungseigentümer durch die Vertragsübernahme unbillig beschränkt werden. Dies einerseits aufgrund der langen Bindungsdauer von 15 Jahren und zum Anderen deshalb, weil mit der Vertragsübernahme auch eine Kostenübernahme für die Herstellung der Heizungsanlage begründet werde, obwohl sich der Bauträger selbst zur Herstellung der Gesamtanlage einschließlich des Heizungssystems auf eigene Kosten verpflichtet hatte.

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